Chi è il Notaio?

Nel sentire dell’opinione pubblica vi è la percezione di due elementi essenziali del ruolo del notaio.

Il primo è costituito dalla fiducia, che poggia sulla imparzialità (tutte le parti del contratto sono tutelate), su una preparazione giuridico-fiscale di alto livello (a seguito del concorso più severo in assoluto), sulla sua natura di pubblico ufficiale (che lo rende garante della veridicità e della legalità degli atti).

Il secondo consiste nel fatto che il notaio esercita la sua funzione non da dipendente dello Stato, ma con una organizzazione libero professionale, in grado di offrire efficienza ed affidabilità. La rapidità di predisposizione degli atti e delle formalità, il superamento delle difficoltà tecniche in tempi brevi, la trasmissione degli atti per via telematica ai pubblici registri, sono attuati grazie a consistenti investimenti in personale e in strumenti informatici e sono garanzia di sicurezza e di efficienza per il cittadino.
Paperless è la parola chiave che ormai caratterizza l'attività degli studi notarili con l'obiettivo di ridurre tempi e costi di gestione delle pratiche.
Il cittadino riceve tutti i servizi necessari da un unico professionista, il Notaio, realizzando con lo studio notarile il concetto di one stop shop.

I notai, oltre alle successioni, nelle quali sono particolarmente esperti, sono impegnati in due campi fondamentali: quello della circolazione dei beni immobili e nei passaggi più rilevanti dell’attività societaria.

In ambedue i casi il ricorso al notaio è imposto dalla legge per assicurare contratti e verbalizzazioni ineccepibili e per far sì che l'autonomia privata non superi i limiti di legalità fissati dalle norme.

Il numero programmato sul territorio (i notai sono in numero limitato a ragione della pubblica funzione svolta e sono legati alla loro sede di assegnazione, come i giudici, per garantire a tutto il territorio, anche il più disagiato, l’assistenza) è sinonimo di qualità, poiché i notai giungono alla professione dopo studi estremamente rigorosi e sono riconosciuti tra gli operatori del diritto più qualificati e con altissime responsabilità.

Nei concorsi - la scadenza è ormai annuale - le donne che li superano sono ormai in numero pari ai maschi e, ciò che è significativo, solo il 17,5% dei notai italiani (percentuale più bassa di tutto il panorama professionale) ha un familiare dedito alla medesima professione.

 

La funzione del notaio

“Tanto più notaio, tanto meno giudice”. Con queste parole un famoso giurista (Francesco Carnelutti) ha definito la funzione essenziale del notaio.

Questo significa che quanto più il notaio fa bene il suo lavoro - e cioè accerta ed interpreta la volontà delle persone che concludono un contratto e redige in modo conforme alla legge e con chiarezza le relative clausole - tanto meno c’è bisogno di ricorrere al giudice (e cioè tanto minore è il rischio che l’atto notarile sia fonte di cause). Ed è per questo che il notaio non può ricevere atti espressamente proibiti dalla legge (art. 28 legge not.) ed ha l’obbligo di essere certo dell’identità delle parti (art. 49 legge not.) e di indagarne personalmente la volontà (art. 47 legge not.).

Si tratta di obblighi particolarmente severi la cui inosservanza comporta, oltre alla responsabilità civile, anche la responsabilità disciplinare del notaio (che può essere sospeso e nei casi più gravi destituito), e può essere fonte di responsabilità penale (per il reato di falso in atto pubblico).

Perché il notaio

Si dice: ma a che serve il notaio? In Inghilterra o negli Stati Uniti si può anche comperarsi la casa da soli, e si viene garantiti dalle assicurazioni.

Vero; peccato che il solicitor, l’avvocato da cui non si può non farsi assistere, costi assai di più del notaio e che spesso le assicurazioni si rivelino molto restie a pagare il danno.

La differenza tra i due ordinamenti in fondo è tra aggiustare e prevenire. E’ del tutto intuitivo che la “tutela” delle parti è meglio della “autonomia” delle parti.

Il notaio svolge una funzione sociale di grande rilievo in momenti essenziali della vita del cittadino.

Compito del notaio è infatti anche quello di tutelare i più deboli, quelli che non sono in grado di pagarsi l'avvocato migliore, quelli che comperandosi la prima ed unica casa della vita non possono rischiare niente e vogliono che ci sia qualcuno che garantisca loro che la casa è realmente disponibile, non ha ipoteche; qualcuno, cioè, che dia certezze.

Non è un caso che il notariato di tipo latino (civil law notaries), dove il notaio garantisce personalmente i clienti della solidità giuridica del contratto, sia presente in 86 Paesi del mondo e in 22 su 28 Paesi europei, coprendo oltre il 60% della popolazione mondiale.

Non è un caso che dove interviene un notaio sia scarsissima la litigiosità davanti ai giudici. Ad esempio, nelle transazioni immobiliari, uno dei principali ambiti di attività del notaio, che tocca la vita di tutti i cittadini, il contenzioso riguarda annualmente circa 50 casi su oltre 1.700.000, pari allo 0,0029% delle transazioni. Inoltre i rarissimi sinistri vengono interamente risarciti dall'assicurazione obbligatoria della categoria; i casi che non sono coperti dalla polizza RC vengono rimborsati da uno speciale fondo di garanzia costituito dalla categoria. E infine l'attività del notaio è soggetta a stringenti controlli da parte dei consigli notarili, del Ministero della Giustizia (che ogni due anni sottopone a ispezione tutti gli atti dei notai attraverso i Conservatori degli Archivi Notarili) e delle Agenzie delle Entrate, che ogni quattro mesi verificano la corrispondenza delle somme versate dai notai con la registrazione degli atti. 
 
"Perchè il notaio?" ha dunque una risposta agevole: perchè il cittadino ha più sicurezza, più efficienza, ha meno costi, più semplificazione nei rapporti con la Pubblica Amministrazione ed ha a disposizione una professionista che risponde economicamente della solidità dei contratti che stipula.

La scelta del notaio

 
Il notaio deve essere scelto dalle parti di comune accordo o, in mancanza di accordo, dalla parte tenuta al pagamento degli onorari e al rimborso delle spese anticipate dal notaio.

La scelta del notaio non deve essere imposta da altri professionisti, agenti immobiliari, mediatori ecc.; può essere da loro consigliata solo se il cliente lo richieda.

La scelta del notaio dovrebbe essere basata su un rapporto di fiducia e non essere determinata esclusivamente dal costo della prestazione. Di regola, si dovrebbe tener conto:
- del tempo che il notaio dedica personalmente ai clienti per accertare la loro volontà e lo scopo pratico che intendono raggiungere;
- della sua capacità di consigliare i clienti e di orientarli in modo che la forma e il contenuto dell’atto notarile siano quelli che meglio realizzino i loro interessi, in vista del risultato pratico da essi voluto;
- del modo in cui egli esercita la professione ed osserva le norme di legge e del codice deontologico: ed in particolare, della sua correttezza, diligenza e preparazione professionale, nonché dell’efficienza dell’organizzazione del suo studio.

Ai fini di un confronto dei costi è necessario tener conto del modo in cui i vari notai svolgono la loro attività ed in particolare del tempo che dedicano al rapporto personale con i clienti.

In ogni caso, va considerato che, per una prestazione professionale (soprattutto nei casi di maggiore complessità), il criterio del costo non è quello migliore per la scelta.

 

Il valore economico dell’affidabilità dei registri pubblici 

L'affidabilità dei Registri Pubblici – ed in particolare la sicurezza delle situazioni proprietarie immobiliari e della loro circolazione – è sempre più un valore economico fondamentale, sia sotto il profilo soggettivo del cittadino acquirente, sia dal punto di vista oggettivo del mercato creditizio, che vede nella garanzia immobiliare il più importante dei"collateral" che inducono all'investimento ed al finanziamento di nuove attività produttive.

Nei Paesi di common law (di diritto anglo-americano) l’affidabilità dei Registri Pubblici, che in Italia è garantita dal controllo del notaio, con le responsabilità e le garanzie connesse, è al centro di una dilagante ondata di frodi e danni economici causati da dati inattendibili, falsificati e fraudolentemente inseriti nei Registri o presentati agli operatori, spesso via internet.

Un caso di particolare rilevanza è quello delle title fraud (falsificazioni dei certificati di proprietà immobiliare), fenomeno particolarmente diffuso in Canada, dove sin dal 1999 è in funzione un sistema di pubblicità immobiliare elettronico (praticamente identico a quello che si sta cercando di attuare in Inghilterra) con accesso aperto a più soggetti (anche privati) ed attuato con modalità elettroniche.
La title fraud consiste nel vero e proprio "furto" della proprietà immobiliare ad inconsapevoli proprietari, con iscrizione nei Registri immobiliari di certificati di proprietà falsificati. Il frodatore può così ottenere dalla banca l’erogazione di un mutuo che viene garantito con l’iscrizione dell’ipoteca a carico dei beni appartenenti all’inconsapevole proprietario frodato. Il risultato è che il vecchio proprietario da un punto di vista formale perde la casa a favore della banca che può vantare una ipoteca.

La competenza del notaio

Il notaio è un pubblico ufficiale istituito per ricevere gli atti tra vivi (cioè vendite, permute, divisioni, mutui ecc.) e di ultima volontà (cioè testamenti), attribuire loro pubblica fede, conservarli e rilasciarne copie, certificati (e cioè riassunti) ed estratti (e cioè copie parziali).

L’atto redatto dal notaio è un atto pubblico, perché il notaio è autorizzato ad attribuirgli pubblica fede (perciò è un pubblico ufficiale); e come tale ha una particolare efficacia legale: quello che il notaio attesta nell’atto notarile (esempio: che ha letto l’atto davanti alle parti, o che una persona ha fatto o ha sottoscritto una dichiarazione davanti a lui) fa piena prova (cioè deve essere considerato vero, anche dal giudice), salvo che sia accertato il reato di falso.

La legge prescrive l’atto notarile per quegli atti e contratti dei quali vuol garantire al massimo grado la legalità, l’identità delle parti e la conformità alla loro volontà, perché li considera di maggiore importanza:
- per il loro contenuto economico-sociale o per la loro complessità (esempio: vendite, divisioni, mutui ed altri contratti immobiliari, atti costitutivi di società commerciali e modificativi di statuti sociali, costituzioni di associazioni che intendono ottenere la personalità giuridica ecc.);
- per gli effetti che producono in relazione allo stato civile di una persona (esempio: riconoscimento di un figlio naturale);
- per l’interesse pubblico alla libera manifestazione della volontà di una persona ed alla sua precisa traduzione in linguaggio giuridico (esempio: testamento, donazione).

Il rapporto personale tra il notaio e le parti

Per legge "il notaio indaga la volontà delle parti e sotto la propria direzione e responsabilità cura la compilazione integrale dell'atto".

Perciò, il rapporto tra il cliente ed il notaio inizia di regola prima della stipulazione e della lettura dell’atto notarile, per permettere al cliente di esporre in modo completo la sua volontà ed al notaio di comprenderla; e il notaio ha il dovere di orientare personalmente le parti nella scelta tra gli atti e le clausole che è possibile utilizzare per realizzare nel modo più completo lo scopo pratico che le parti si propongono, adeguandolo però alle norme imperative di legge (e cioè alle norme alle quali non è possibile derogare).

L'imparzialità del notaio

Il notaio, per legge, non può mai fare l’interesse di una delle parti a danno di altre: non può quindi inserire in un contratto una clausola gravosa per una delle parti e vantaggiosa per l’altra (esempio: clausola di esclusione delle garanzie alle quali per legge è tenuto il venditore), senza spiegarne alle parti in modo chiaro e completo il contenuto e gli effetti giuridici.

Il notaio deve astenersi dall’esercizio delle sue funzioni quando si trovi o possa trovarsi in conflitto di interessi, diretto o indiretto, con le parti o con una di esse.

Garanzie e responsabilità

Il notaio garantisce la conformità dell’atto notarile alla volontà delle parti, che ha accertato ed adeguato alle norme imperative di legge (cioè alle norme di legge che non possono essere derogate per volontà delle parti).

E’ infatti responsabile se l’atto notarile è nullo perché manifestamente illecito o illegale; e lo è anche se l’atto è annullato perché una parte non aveva la capacità legale di compierlo per l’età o per evidente incapacità di intendere o di volere, o comunque è annullato per altra causa imputabile al notaio.

Per gli atti immobiliari da lui predisposti per incarico ricevuto dalle parti, il notaio per prassi (cioè abitualmente) accerta mediante l'esame dei pubblici registri (immobiliari e tavolari) se negli ultimi venti anni risultino a carico degli immobili ipoteche, pignoramenti, sequestri, servitù o altri vincoli che ne limitino la disponibilità o il godimento; ed è responsabile del danno subito dalla parte che li abbia ignorati, fidandosi degli accertamenti del notaio.

Per legge il consiglio notarile controlla che il notaio osservi esattamente i suoi doveri (compreso l’obbligo di risarcire i danni di cui sia responsabile); e interviene, su richiesta, per comporre le controversie tra il notaio e i clienti.